Құрылыс қарқыны артты, баға төмендей ме?

«Halyk Research» зерттеу орталығының мәліметіне қарағанда, биылғы қаңтар–сәуір аралығында құрылыс көлемі 14,5 пайызға өскен. Алайда бұл өсімнің негізгі бөлігі тұрғын үй құрылысынан емес, инфрақұрылымдық жобалардан келген. Басқаша айтқанда, елде құрылыс қарқынды жүріп жатыр деген сөз жаңа пәтерлер де дәл сондай қарқынмен көбейіп жатыр дегенді білдірмесе керек. Мәселен, кейінгі төрт айда теміржол мен метро құрылысына қатысты жұмыс көлемі 157,7 пайызға артқан. Электр беру желілерінің құрылысы 74,7 пайызға, автомобиль жолдарына қатысты жұмыс 27,9 пайызға ұлғайған. 

Ал тұрғын үй секторындағы көрініс мүлде бөлек. Құрылыс қарқыны артты деген жалпы көрсеткішке қараған халық баспана да бұрынғыдан көп салынып жатыр деп ойлауы кәдік. Алайда нақты дерек басқаша. Тұрғын үйді пайдалануға беру қарқыны былтырғы 6,8 пайыздан 4,9 пайызға дейін баяу­лаған. Ал тұрғын үй ғимараттары­ның құрылысы 3,4 пайызға қысқар­ған. Мұның әсері бағада анық байқалады. Ұлттық статистика бюросының дере­гіне сәйкес биылғы мамырда бастапқы нарық­тағы тұрғын үй бағасы был­­тырғы сәйкес кезеңмен салыс­тырғанда 15,9 пайызға өскен. Ең жоғары өсім ірі қалаларда тір­келген. Астанада жаңа пәтер­дің құны бір жыл ішінде 18,5 па­йызға, Алматыда 19,8 пайызға, Ақтөбеде 19,9 пайызға көтерілген. Дегенмен, нарықтың барлық бөлігінде жағдай бірдей емес. Жаңа баспананың бағасы өсе берсе, қайталама нарықта керісін­ше бәсеңдеу байқала бастаған. Мамыр айында ел көлемінде ескі пәтерлердің бағасы орта есеп­­пен 0,6 пайызға арзандаған. Соның ішінде Астанада 0,4 пайыз, Алматыда 0,6 пайызды құраған. Қайталама нарықтағы бағаның төмендей бастауы тұрғын үй нары­ғындағы көңіл күйдің өзгер­генін көрсететіндей. Өйткені кейінгі бірнеше жылда баспана бағасы негізінен бір бағытта ғана қозғалып, тұрақты өсім көрсетіп келген еді. Қазір жағдай бір­тіндеп өзгере бастағанын сарапшылар да айтып отыр. Қаржы сарапшысы Сұлтан Елемесов кейінгі уақыт­та құрылыс компанияларының бағаны ұзақ мерзімге бекіту тәжі­рибесіне көше бастағанына назар аударады.

Инфографиканы жасаған – Зәуреш СМАҒҰЛ, «EQ»

«Егер тұрғын үйге сұраныс бұрын­ғыдай жоғары болып тұр­ған­да, құрылыс компаниялары бағаны бірнеше ай бұрынғы дең­гейде ұстап тұруға ұмтыл­мас еді. Қазір кейбір девелоперлер сатып алушы белгілі бір талаптарды орындаса, пәтер құнын алты айға дейін өзгеріссіз сақтауға дайын. Мұның өзі нарықтағы қарқынның бұрынғыдай емес екенін аңғартады. Кейінгі жылдары тұрғын үй нарығында «бүгін ал­масаң, ертең қымбаттайды» деген түсінік қалыптасты. Көп адам шешімді асығыс қабыл­да­йды. Қазір мұндай қысым сәл ғана бәсеңдегендей. Сатып алу­­шы­лардың нарықты бақылап, ұсы­­ныстарды салыстырып көруге уақыты көбейді. Бірақ мұны баға енді төмен­дейді деп қабылдауға болмайды», дейді сарапшы.

Шын мәнінде, бағаның құбы­лып, халықтың көңіл күйіне әсер етуіне бір ғана себеп емес, бір­неше фактор ықпал етеді. Ең әуелі құрылыс құнының өзі өсіп барады. Кейінгі бір жыл ішінде арматура бағасы 18,7 пайызға, цемент 16 пайызға қымбаттаған. Ал бетон құны 46 пайыздан астам өскен. Мұндай жағдайда құрылыс компаниялары шы­ғынның артуын пәтер бағасына қоспай тұра алмайды. Алайда тұр­ғын үйдің қымбаттауын тек құры­­лыс материалдары­мен түсін­діру жеткіліксіз. Кей жағ­дай­да мәселенің түп-тамыры құры­лыс алаңында емес, одан әлде­қайда бұрын қабылданатын шешім­дерде жатады. «Еconomykz»-тің тәуел­сіз сарапшысы, инже­нер-құрылысшы, техника ғылым­дарының кандидаты Светлана Нұр­тазинаның айтуынша, жоба­ның тағдыры көбіне алғашқы жос­­парлау кезеңінде-ақ айқындалып қояды.

«Көп жағдайда мәселе құры­лыс бас­талған кезде емес, жоба­ның бастапқы кезеңінде туындайды. Жобаның техни­калық-экономикалық негіздемесі то­лық пысықталмайды, инженерлік желілерге қатысты мәселелер кейін анық­талады, кей талаптар құрылыс басталған соң өз­гереді. Нәтижесінде жоба өзін-өзі қуып жетуге мәжбүр болады. Бастапқыда ескерілмеген мәсе­лелер құрылыс барысында қайта қаралады. Бұл қосымша шығынға, мерзімнің созылуына, жобаның қымбаттауына алып келеді. Құрылыс алаңындағы әрбір түзету бастапқы кезеңдегі қателіктен бірнеше есе қымбатқа түседі. Жалпы, тұрғын үйдің соңғы құнында кірпіш пен бетонның бағасы ғана емес, жоспарлау сапасы да көрініс табады», дейді маман.

Жоғарыда айтқанымыздай, мамыр айын­да Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі мен Ұлттық банк ипотекалық қарыздардың жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесіне қа­тысты жаңа шектеу­лер енгізу туралы шешім қабылдады. Енді банк­тер жаңа ипотекалық несие­лерді барлық комиссия мен қосымша төлемді есепте­генде 20 пайыздан жоғары мөл­шерлемемен бере алмайды. Алғаш қарағанда бұл қадам халыққа тиімді көрінеді. Бірақ са­рап­шылар мәселенің екінші жа­ғына да назар аударуға шақы­рады.

«Qazaq Expert Club» алаңының құры­лыс саласындағы сарапшы­сы Диляра Сейтнұрова бұл өзге­ріс коммерциялық ипотеканың қол­жетімділігін төмен­детуі мүм­кін екенін айтады.

«Егер бұрын сатып алушы 20 па­йыз бастапқы жарна­мен коммерциялық ипотека рәсім­дей алса, енді жағдай бір­шама өзгереді. Банктер тәуе­келді мұқият есептей бастайды. Соның салдарынан кей аза­мат­тарға бастапқы жарнаны көбей­туге немесе мемлекеттік бағ­дар­ламаларға жүгінуге тура ке­луі мүмкін. Бұл өзгерістің тағы бір қыры бар. Кейінгі жылдары тұрғын үй нары­ғында ком­­мерциялық ипотеканың үлесі айтар­лықтай артты. Ал жаңа талап­тар күшіне енген соң, азаматтар қолжетім­ді шарт ұсынатын мемлекеттік бағ­дар­ламаларға көбірек назар аударады. Сондықтан алдағы уақытта «Отбасы банкінің» өнімдері, «7 – 20 – 25», «Наурыз», «Бақытты отбасы», «Жасыл ипотека» секіл­ді бағдарламалардың маңызы бұ­рынғыдан да арта түспек. Жал­пы алғанда, нарық жаңа жағ­дайға бейімделуге мәжбүр бола­ды. Сатып алушылар да, құры­лыс компаниялары да, қаржы ұйымдары да өз стратегиясын қайта қарауы ықтимал. Бір кезең аяқталып, оның орнына талаптары өзгеше жаңа кезең келіп жатыр деуге болады», дейді сарапшы.

Алайда жаңа талаптардың нарыққа әсері тек теориямен шектелмейді. Қазірдің өзінде жылжымайтын мүлік нарығы­ның қатысушылары алдағы өзге­рістердің салдарын талқылай бас­тады. Мәселен, ипотекалық мөлшер­лемеге қойылатын жаңа шек несие арзандайды деген әсер қалдырғанымен, іс жүзінде қарыз алу бұрынғыдан қиын­дауы мүмкін деген пікір бар. «Krisha.kz» платформасының жылжымайтын мүлік сату бағытының жетекшісі Имран Османовтың айтуынша, банктер бұл өзгеріске алдын ала дайындалып жатыр.

«Өзгерістер аяқ астынан болған  жоқ, бұрыннан белгілі еді. Сондықтан қаржы ұйымдары жаңа жағдайға бейімделудің жол­дарын қарастырып жатыр. Әдетте мұндай кезде банк­тер тәуекелді азайтуға тырысады. Соның салдарынан қарыз алушыларға қойылатын талап­тар күшеюі мүмкін. Қазірдің өзінде ипотеканы мақұлдату оңай емес. Алдағы уақытта банктер табысы тұ­рақты, қаржылық жағдайы жақ­сы азаматтарға басымдық беруі ықтимал. Кей сарапшылар мақұл­данатын өтінімдердің үлесі бұрынғыдан да төмендеуі мүмкін екенін айтып отыр», дейді маман.

Экономист Эльдар Шам­сут­динов та ипотекалық саясат­тағы өзгерістерді экономика­ны біртіндеп салқындатуға бағыт­талған қадам ретінде бағалайды.

«Кейінгі жылдары тұрғын үй бағасы тым жылдам өсті. Сон­дықтан мемлекет сұранысты бір­шама тежеуге тырысып отыр. Ипотекаға қойылатын талап­тардың күшеюі де осы сая­саттың бір бөлігі. Әрине, бұл өзгерістерден кейін бәріне бір­дей несие алу оңай бола қой­майды. Бірақ тұрғын үй бағасы ер­теңнен бастап төмендеп кетеді деп ойлау да дұрыс емес. Жылжымайтын мүлік нары­ғында баға көтерілгенімен, кейін оны түсіру оңай шаруа емес. Сондықтан алдағы уақытта баға­ның өсу қарқыны баяулауы мүмкін, бірақ күрт арзандау байқалмауы ықтимал. Егер адамға баспана өмір сүру үшін қажет болса, нарықтың қай ба­ғытқа бұрылатынын ұзақ күтіп отырудың да мәні жоқ», дейді экономист.

Айтпақшы, шілдеден бастап ипотека талаптары ғана өзгеріп қоймайды. Сонымен қатар жаңа Құрылыс кодексінің бірқатар нормасы да күшіне енеді. Сарап­шы Д.Сейтнұрованың айтуын­ша, аталған құжат құрылыс нары­ғындағы жауапкершілік пен сапаға қойылатын талаптарды күшейтеді.

«Енді құрылыс компания­­лары мен жобалаушыларға қойы­латын талаптар қатаңдай түседі. Жосықсыз құрылыс салушы­лардың арнайы тізі­лімі жасалады, жобаларды сараптау тәртібі күшейеді, мамандардың жеке жауапкершілігі артады. Мұның бәрі нарықты ашық әрі тәртіпті етуге бағытталған. Әрине, жаңа талаптар құрылыс құнына да әсер етуі мүмкін. Бірақ екінші жағы­нан ипотеканың қолжетімділігі шектелген жағдайда сұраныс бұ­рынғыдай қарқынмен өсе бер­мейді. Сондықтан баға шарықтап та кетпейді, күрт төмендейді де. Алдағы жылдары тұрғын үй нарығындағы басты өзгеріс бағада емес, сапада байқалуы ықтимал», дейді сарапшы.

Сайып келгенде, «Баспана бағасы­ қалай өзгереді, құрылыс қар­қыны мен халықтың сатып алу мүмкіндігі арасындағы алшақтық азая ма?» деген сұрақтар әзірге жауапсыз күйінде қалып отыр. Бұл тақырыпқа алдағы уақытта тағы да ораламыз.