Елімізде ипотека арқылы баспана алу қиындайды. Шілде айынан бастап ипотекалық несиенің жылдық сыйақы мөлшерлемесі 25 пайыздан 20 пайызға азаяды. Ел пайыз төмендеді деп қуанғанымен, банктер енді баспананы кімдерге берілетінін біраз талдап, таразылап барып шешетін болады. Сарапшылардың айтуынша, енді ипотека алғысы келген азаматтың қарыз жүктемесі мен табысы банк тарапынан мұқият тексеріледі. Бұған дейін де оңай болмаған үйлі болу мәселесі, одан әрі де қиындай түспек. Аталған мәселеге байланысты саладағы сарапшыларға Egemen.kz тілшісі сауал жолдады.
Тұрғын үй сарапшысы Назгүл Сәркенің айтуынша, негізгі өзгеріс тек табысқа емес, бастапқы жарнаға, қарыз жүктемесіне және табыстың ресми расталуына тікелей байланысты болады.
«Ең басты жаңалықтардың бірі − ипотекалық мөлшерлемелер енді бәріне бірдей болмайды, әр адамға жеке есептеледі. Егер бастапқы жарна 30% немесе одан жоғары болса, пайыз шамамен 20% деңгейінде болуы мүмкін. Ал егер жарна 30%-дан төмен болса, банк ставканы 25%-ға дейін көтере алады. Яғни, бастапқы жарна неғұрлым көп болса, шарт соғұрлым тиімді болады», дейді Назгүл Сәрке.
Сарапшының сөзінше, қазір базалық мөлшерлеме 18 пайыз деңгейінде тұрғандықтан, банктерге 20 пайызбен ипотека беру аса тиімді емес. Сондықтан олар өз тәуекелін азайту үшін клиенттерді бұрынғыдан да қатаң тексереді. Яғни ипотека алушының табысы, несие тарихы, басқа қарыздары мен жалпы төлем қабілеті өте мұқият тексеріледі.
«Тағы бір маңызды өзгеріс − енді тек ресми табыс қана есепке алынады. Бұрын кей адамдар картадағы айналымды немесе жанама табысты көрсетіп ипотека алуға тырысатын, бірақ енді ол жүрмейді. Банктер тек зейнетақы аударымдарын және ресми жалақыны қарайды. Сондықтан бейресми жұмыс істейтін немесе табысының бір бөлігін «конвертпен» алатын адамдар үшін ипотека алу өте қиын болады. Қазіргі таңда Қазақстанда бұл мәселе өте өзекті. Себебі көптеген компаниялар қызметкерлерге жалақыны толық ресми көрсетпейді. Кейбірі тек минималды жалақыны рәсімдеп, соған ғана салық пен зейнетақы төлейді, ал қалған бөлігін қолма-қол береді. Соның салдарынан адамның шын табысы жоғары болса да, құжат жүзінде төмен болып көрінеді. Ал банк тек құжаттағы ресми табысты есептейді. Сондықтан бұрын да қиын болған ипотека енді одан сайын қолжетімсіз болады», дейді сарапшы.
«Банктер ипотекалық бағдарламаны қысқартуы мүмкін». Сарапшы тағы қандай тәуекелдерді айтты?
Тұрғын үй сарапшысының сөзін экономист Бауыржан Ысқақ та қолдады. Ол өз сөзінде бұл өзгерістің халық үшін пайдасы мен зиянын атап өтті.
«Ипотеканың арзандауына қатысты біріншіден, ай сайынғы төлем азаяды, артық төлем көлемі қысқарады. Бұрын банктер жоғары тәуекелдерді, жалпы есептік мөлшерлемені 23-24 пайызға дейін жеткізсе, енді ол шектеледі. Әсіресе орта табыспен отырған халыққа жеңілдік болары сөзсіз. Бірақ банктер үшін ипотека аса табысты өнім болмай қалады. Себебі базалық мөлшерлеме әлі де жоғары деңгейде тұрғанда ипотеканы 20 пайызбен беру банктердің маржасын азайтатын фактор болады. Сондықтан қаржы ұйымдары тәуекел клиенттерге несие беруді қысқартып, талапты күшейтуі әбден мүмкін. Бастапқы жарнаның көлемі көбейеді, табысқа қойылатын талаптар қатаяды. Ресми кірісі төмен адамдарға ипотека алу қиындайды. Кей банктер ипотекалық бағдарламаларды уақытша азайтуы да әбден мүмкін. Сондықтан пайыз төмендеді, ипотека алу жеңілдеді деген дұрыс емес. Керісінше, кей азаматтар үшін ипотека қолжетімсіз болып қалады», деді Бауыржан Ысқақ.
Назгүл Сәркенің айтуынша, жаңа талап бойынша тағы бір шарт бар. Егер сізде басқа да несие болса, ипотека мүлде берілмеуі мүмкін.
«Ипотека бойынша ай сайынғы төлем адамның табысының 50 пайызынан аспауы керек. Сонымен қатар банк тек ипотеканы ғана емес, адамның барлық несиелерін есепке алады. Егер автонесие, бөліп төлеу немесе басқа қарыздар болса, ипотека сомасы азаюы немесе мүлде берілмеуі мүмкін. Осы өзгерістердің бәрі банктердің тәуекелін азайту үшін жасалып отыр. Сондықтан олар клиенттерді өте мұқият сүзгіден өткізеді. Яғни әр өтініш беруші толық тексерістен өтеді: табысы, қарыздары, несие тарихы және тұрақтылығы қаралады. Соның нәтижесінде ипотеканы мақұлдау саны да азаюы мүмкін», деді сарапшы.
Алматыда 5%-дық ипотека беріледі: Жастарға арналған бағдарламаның шарттары қандай?
Назгүл Сәрке елімізде төмен пайызбен және бастапқы жарнасы 10% болатын мемлекеттік бағдарламалар туралы да айтып өтті. Оның айтуынша, бұл бағдарламалар бәріне бірдей қолжетімді емес. Көбіне әлеуметтік осал топтарға, жас отбасыларға немесе арнайы санаттағы азаматтарға арналған. Сондықтан көпшілік үшін негізгі жол − коммерциялық ипотека, ал ол енді бұрынғыдан да қатаң шарттармен беріледі.
«Қазіргі жағдайда банктер ипотеканы бұрынғыдай оңай бере алмағандықтан олар құрылыс компанияларымен бірге жасалатын бағдарламаларға немесе тұрғын үй жинақ жүйесіне көшеді. Мұнда адам алдымен ақша жинап, содан кейін ғана ипотека алады. Бұл Отбасы банкіндегі жүйеге ұқсайды. Бірақ мұндай тәсілдің басты кемшілігі − ақша жинауға көп уақыт кетеді. Сондықтан қазір нарықтағы қарапайым ипотека біртіндеп азаюы мүмкін. Яғни бұрынғыдай тез берілетін несие орнына, адамдар алдымен жинап барып алатын жүйе көбейеді. Бұл өзгерістер ипотеканы халықтың көп бөлігі үшін қолжетімсіз ете түседі. Әсіресе ресми табысы жоқ немесе бастапқы жарнасы аз адамдарға қиын болады. Ипотека мақұлдау деңгейі де төмендеуі мүмкін», деді маман.
Бауыржан Ысқақ тек жылдық сыйақы мөлшерлемесін түсіру мәселені толық шешпейтінін ескертті.
«Егер мемлекет осы өзгерістермен бірге тұрғын үй құрылысының көлемін және әлеуметтік ипотеканы арттырмаса тек пайызды түсірудің өзі баспана мәселесін толық шеше алмайды. Өйткені нарықтағы басты проблема ипотеканың пайызы ғана емес, тұрғын үй бағасының халықтың табысынан әлдеқайда тез өсуі», деді ол.
Алайда табысы тұрақты, несие тарихы жақсы және қарызы аз адамдар үшін жағдай керісінше жақсырақ болмақ. Сарапшының айтуынша, олар төменірек пайызбен және тиімді шарттармен ипотека ала алады.
«Бұл өзгерістер тұрғын үй нарығына да әсер етеді. Баға бірден төмендемесе де, оның өсу қарқыны баяулауы мүмкін. Бірақ көп адам банк талаптарына сай келе алмағандықтан, құрылыс компанияларының бөліп төлеу бағдарламаларына сұраныс артады. Сондықтан адамдар несие алуға алдын ала дайын болуы керек. Ол үшін қарыздарды азайту, ресми табысты толық көрсету, жаңа несие алмау және бастапқы жарнаны мүмкіндігінше көбейту керек», деді ол.
Қазан айынан бастап пайызсыз ипотека берілуі мүмкін: Бастапқы жарна қанша?
Ал Бауыржан Ысқақ халық пайыздан үнемдегенімен, баға үшін артық төлем жасауы мүмкін екенін айтты.
«Жаз айларында халық үй іздей бастағандықтан пәтер бағасы қымбаттай түседі, нарық жаңарады. Қазақстанда сұраныс артса, баға өзінің реакциясын беретіні белгілі. Сондықтан қысқа мерзімді пәтер бағасының қымбаттауына әсер етуі мүмкін. Бұл жерде негізгі қауіп ипотеканың арзандауынан түскен жеңілдікті нарықта баға өсімі «жеп» қоюы әбден мүмкін. Яғни, халық төмен пайыздан ұтамын дегенімен қымбаттаған пәтер үшін қайтадан артық ақша төлей бастайды», дейді экономист.
Бұл жүйеден мынадай үрдістерді күтуге болады:
банктер клиент таңдауда сақ болады; бастапқы жарнаға сұраныс күшейеді; тұрғын үй бағалары ірі қалаларда өсуі мүмкін; мемлекеттік ипотекалық бағдарламаларға қызығушылық арта бастайды.Екі сарапшы да қолдан келсе, ипотеканы ертерек рәсімдеген дұрыс, себебі алдағы уақытта талаптар бұдан да қатаң болуы мүмкін екенін ескертті.